公示地価上昇!地価が上がって得をするのは誰?

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オリンピック、アベノミクス効果!6年ぶりに地価変動率がプラスに転換!

首都圏をはじめ主要な都市の地価がプラスに転換。地価の変動率がプラスへ転換したのは、なんと平成20年秋に起きたリーマンショック以降、6年ぶりだそうです!
 
『アベノミクス効果、オリンピック開催決定影響による景気回復感』、『増税前の駆け込み需要』『外資流入』等によって、<銀座復活><REIT(不動産投資信託)による資産取得額が2兆2千億円で過去最高を更新><都心部の高級高層マンションの売れ行き好調>など、三大都市圏を中心に不動産価格が上がっているという情報が新聞やニュースで取り上げられましたね。たしかに昨年を振り返ると、戸建て業者やマンション業者が条件の良いエリアの用地を競い合って取引していますし、投資用不動産(アパート、区分マンション等)も良いものは即売と、欲しくても買えないほど個人投資家を中心に不動産投資が活況!不動産価格が上がってきた、そんな1年だったと思います。
 

公示地価発表から不動産の持ち方を考える!

公示地価
 

公示地価が上がると税負担が増える!

ちょっと見方を変えて、この公示地価が上がって喜ぶのっていったい誰でしょう?公示地価が上がると不動産の資産価値があがる!だから不動産を持っている人は資産価値が増大して得をしたと感じるかもしれませんね。しかし、公示地価が上がると、自動的に固定資産税評価額や路線価が上がります。つまり不動産にかかる各種税金が上がります。全く良くできた仕組みです。官僚は賢い!(公示地価を100とすると、路線価80、固定資産税評価額70程度で評価されています。)
 
固定資産税評価額があがると、固定資産税・都市計画税・取得税・登録免許税が増税になります。来年2015年は3年に一度の評価替えの年です。来年は固定資産税明細書のチェックが必要です。
 
また、路線価が上がると、相続税評価額が上がるので、かからないかった人が課税の対象になったり、課税対象者はさらに税負担が重くなります。さらに2015年1月1日以降はいよいよ相続税基礎控除が減額され、最高税率も上がり、増々相続税は重くのしかかることでしょう。
 
つまり、不動産を所有している人にとっては、≪公示地価増=税負担増⇒保有コスト増≫ということになるので、あまり手放しで喜べないかもしれません。

 

公示地価上昇で誰が喜ぶ?

住み続けるだけなら不動産の価値が上がったり下がったりなんてあまり関係ないようにも思えます。一方、不動産販売業者、投資や不動産を売る人は高く売れるかも!?と喜ぶかもしれません。ただ、土地をたくさん持っている地主さんはどうでしょうか?私たちのお客様の中では「固定資産税の支払い」や「相続税増税」を心配する人が増えます。では喜ぶ人とそうでない人を簡単に分類してみましょう。
 
【喜ぶ人】
・不動産を売る人、売る会社
・法人で担保価値上昇
・借入する人、担保価値上昇で枠が広がる
・投資のプロで(売る人)、買う人は大変かも・・。
・国や行政(税収UPでウハウハ)
・銀行などの金融機関(担保割れにならずに済むから)
 
【喜べない人】
・不動産を買う人、会社
・ただ不動産を持っている人(各種税負担増)
・相続が発生する人
・地主さん
 
ご存じの通り、日本は財政難です。4月から消費税率が上がり税収は増えますが焼け石に水です。なんせ1000兆円の借金を抱えながら、歳出(国家予算で使うお金)は増える一方、歳入(税収等入ってくるお金)の過半を国債発行(さらなる借金)で賄っているわけですから、今回のアベノミクスによるデフレ脱却は日本にとって最後の砦です。インフレになり自然増で税収を上げることは、悲願でしょう。だから、国は資産を持っている人(富裕層、土地持ちの地主さん)に税金を沢山払ってもらうための改正は今後も続くでしょう。特に高齢社会で資産の多くを持つ高齢者の相続税強化は避けられません。
 
今回の公示価格の上昇は、資産を持つ人にとっては、良いきっかけになることを望んでします。なんの?それは資産の棚卸や見直しにつながることです。そして増税に耐えられるように現状をしっかり見据えて、どのように資産を持つべきか、残すべきかを真剣に考えることです。つまり、税負担に怯えて何もしないのではなく、より収益を改善するとか、資産を組換えてより効果的な資産保有を実現することも必要でしょう。少しでも早い対応、対策が今後の成功のカギになることは間違いありません。ぜひこの機会を上手に活用しましょう。

遺産相続コンシェルジュからのアドバイス


公示地価上昇は景気回復基調であるいいニュースの反面、税負担が増えるという側面があります。いま、巷では、相続税大増税を謳い『相続税対策』として様々な企業や業界が参入してきて、アパート建築や生命保険、太陽光、不動産投資など、様々な節税商品がたくさん出てきました。そしてそれらセミナーでは連日大盛況で満員だそうです。いかに『相続税』に興味がある人が増えてきたのかがわかります。一方、『いろいろなセミナーに参加したけど、結局どれが自分や家族にとっていいのか?』とわからなくなってしまう方も多数。我々に相談に来る多くの方には、『なぜ節税したいの?喜ぶのは誰?』『いくら節税したいのですか?』などを訊きます。大概の方が答えられません。そもそもどのくらい税金がかかるか、納税できるかどうかすら分かっていないのでは、何が問題なのかがわかりません。税負担が増えるらしい!とあたふたする前に、自身や親の財産を的確に把握し、問題点を抽出してからでも対策を練るのは遅くありません。 相続を考え始めるキッカケ等のセミナーや90分で問題点がわかる相続の専門家による個別相談を当社では開催しています。ぜひご活用ください。(記:松尾企晴)

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