もしも1億円分の不動産を相続対策で買換えるとしたら…
- 被相続予定者
- お父様（90歳）
- 相続予定者
- ご主人（67歳）
- ご相談者
- ご主人（67歳）
- 対象不動産
- 自宅・RCマンション1棟・アパート1棟・駐車場
ご相談内容
ご相談者様は、セミナー後の個別相談へ参加された60代の男性Ｂさん。来年90歳になるお父様の相続税の試算をしたところ、想像以上の相続税に驚愕し「とにかく相続税を減らさなきゃ！どんな相続対策があるのか知りたい。できるものはすべてやっておきたい。」というのが相談の内容だった。合わせて「自分も60歳を過ぎ、自分の相続のことも気になっている。私は一人息子だから遺産分割で揉めることはないけれど、私には子供が３人いるので将来子供達が揉めないようにしておきたい。欲を言うと、今よりも収入が増えて、分割もしやすく、相続税も減らせる…そんな都合のいい対策なんてあるわけないよな？？」とつぶやいた。私の「あるかもしれませんよ！」の一言にＢさんは身を乗り出し、「費用はちゃんと払うからその方法を教えてほしい。」と迫ってきた。
当事務所の提案と解決策
・買換えるワンルームは全て駅から徒歩５分以内のもの、しかも新耐震以降に建築されたものに限定したことで貸しやすく、将来も売りやすい不動産への組換えが可能に。
・全てが家賃７万円前後のワンルームなので、家賃下落リスク・空室リスクも少なく安定した賃貸ニーズが見込める。退去時の原状回復費用もそれほどかからない。
・管理は全国対応の不動産管理会社1社が行うので、毎月口座に家賃だけが振り込まれ入金のチェックのみ。入居者からのクレームや入退去時の管理の煩わしさは一切なし。
・管理費、固定資産税支払後で駐車場のときの２倍以上の手取り収入に！
・相続税財産評価は駐車場のときの約４分の１。
対策前は相続税を支払うために駐車場を全て売らなくてはならなかったが、組換え後は相続税額が軽減されることによって、ワンルームマンション4戸の売却で納税が可能。
→最終的に、ワンルームマンションが6戸程度は残せる。
（３人の子供に２戸ずつ渡せる。その後、もらった子供は売っても貸してもよい）
Ｂさん「プロの目で物件を選んでもらえるなら安心だね。できれば今後は都内だと地震の心配もあるから、10戸のワンルームならそのうちの3戸ぐらいは、以前住んだことのある大阪に持っておきたいけど、そんなことも可能なのかい？」
高橋「もちろんです。では東京と大阪でそれぞれ物件をご紹介しますね。」
紹介した物件の数々を見て、すぐにＢさんは組換えの決断をした。こうして、安定的な賃貸収入の確保、収入アップ、相続税の圧縮、未来の分割対策、手間いらずのリスク分散など、あらゆる効果を得られる形でＢさんの不動産相続対策が完結したのだ。
所見
不動産・相続対策を考えるときに、自分の持っている不動産の範囲の中で、全てを考えようとすると、人口が減って、不動産のニーズが全国的に減少傾向にあるこれからの世の中では、限界があるのかもしれません。不動産の一部を組換える（買換える）発想を持つことでより柔軟性の高い不動産・相続対策が可能になります。そして持ち続ける資産は自分に合ったものを選ぶことが大切です。例えば、新しく買い換える不動産を選択するときも、実家のある場所、以前住んだことがある場所、仕事でよく滞在していた場所…など自分にとって土地勘のある場所だと安心して長く持ち続けることができるかもしれません。もちろん、組換える資産を選ぶときは自分の感覚だけではなく、信頼のおける専門家の意見を聞くことも大切です。専門家の意見を聞きながら、自分達に合った資産を選択していくことが、これから先資産を長く持ち続ける一番の秘訣なのかもしれません。（記：髙橋大樹）
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