これからが熱い!?ベトナムホーチミンの不動産に迫る!

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これからが熱い!?ベトナムホーチミンの不動産に迫る!写真

 

ホーチミンとはどんな都市?

ホーチミンは人口800万人を超える大都市である。日本を含む海外企業が多く進出し、近代的なビルがある一方で、フランスの植民地時代の西洋風な建物なども多く建ち並んでおり、独特な雰囲気を醸し出している。しかしながら、一つ道をそれると古いトタン屋根の住宅や今にも崩れそうな建物も混在しており、急速に発展した街に追い付いていない住民との格差が垣間見える。

 

現地の不動産市場について

では実際に、ホーチミンの不動産市況はどうなっているのだろうか。
現地の不動産業者へのヒアリングを参考にまとめてみた。
 

<ベトナム(ホーチミン)の不動産市場>
 
■Point①:近年、外国人のベトナムへの不動産投資がしやすくなった
・2015年7月に施行された「ベトナム改正住宅法」により、外国の企業や個人の不動産投資条件が大幅に緩和され、外国人でも容易に不動産が持てるようになった。
・首都ハノイやホーチミンを中心に、海外の投資マネーが流入し不動産市場が活性化している。
 
■Point②:各不動産市場の需要増加
<住宅市場>
・ホーチミン在住外国人や海外投資家の投資マネーが増え、不動産の購入需要が拡大。
・マンションは近年、投資用マンションの供給が急増、供給過剰リスクの懸念あり。
・戸建て住宅は、現地民の需要が多いが供給不足。特に人気が高くなっている。
 
<賃貸オフィス市場>
・日本企業や外資系企業の需要増加に追い付かず供給不足。賃料も増加傾向。
・ホーチミンのAグレードオフィス賃料は、㎡単価が約4,000円。入居率95%前後で推移している。

 

現地で実際に目にしたマンション

ホーチミンは19の区と5つの県に分かれている。今回はベトナム人富裕層と在住外国人が居住する高級住宅街がある7区のマンションを2棟視察した。近隣には大型スーパーやカフェやレストランも建ち並んでおり、ホーチミンの中でもちょっと洒落た地区だ。


■物件①:区分マンション
・築年数:1年
・面積:約100㎡
・階数:15階
・価格:約2,400万円
・参考賃料:12.5万円/月
 
1件目は築1年のマンション。
ベトナムのマンションはスケルトン渡しが基本だが、こちらのマンションは内装工事済みかつ家具付きであった。昨年、オーナーが住居用に購入したそうだが、既に価格は上昇してきているようだ。



■物件②:区分マンション
・築年数:新築(スケルトン)
・面積:約80㎡
・階数:11階
・価格:約1,500万円
 
2件目は新築のスケルトン物件。
購入者は好きな間取りで内装工事を自由に行うことができる。ここが日本とは大きく違う特徴だろう。ちなみに現地の業者に内装工事をお願いした場合、300~400万円くらい位で住めるようになるまでの工事が出来るとのこと。
もしも投資用として購入した場合は、現地に日系の管理会社があるため、きちんと物件管理をお願い出来るので安心だ。


どちらのマンションも、日本でいえば億ションクラスの物件である。しかし、気になった点としては、室内や共用部など、ところどころにチープ(雑)な作りが見受けられることだ。日本の億ションと比較すれば、マンション自体の作りはかなり見劣りするだろう。これが東南アジアクオリティなのだろうか? やっぱり日本の建築、不動産の精度は改めて優れていると思った。
 
同じ地域の戸建てについても聞いてみた。
平均価格は1億円~2億円とかなり高額とのこと。価格だけでは東京の高級住宅地と大差はないが、その分、土地面積が広く(平均120坪以上)、物件によってはプール付きの庭があるなど魅力が多いようだ。
しかし、この価格では買う人も借りる人も富裕層に限られてしまっている。戸建て保有の夢を持つ現地民は多いが、富裕層以外が購入しやすい物件が不足しているのが現状のようだ。

 

不動産購入にあたって

こうしてみると、ホーチミンの高級マンションは、東京の1/5ほどの価格で購入することができる。利回りはグロスで5~6%台と東京の新築よりも高いが、そこは目を見張るほどではない。新興国の不動産投資の最大の魅力は、なんといってもキャピタルゲインなのだ。ここが欧米不動産等(減価償却を使った節税目的)との大きな違いだろう。
ホーチミンは好調な経済だけでなく、2020年には地下鉄も開通予定。経済成長、人口増加、インフラが整ってくるため、今後不動産の価値はますます高まってくることが期待できるだろう。現在も町中の至る所に開発中の物件が存在しているため、3年、5年後に訪れた際にはきっと街並みは様変わりし、より活気のある街になっているはずだ。
 
とはいえ海外不動産はそんなに甘くない。より安心して投資をするなら
・現地と日本に精通していて信頼できる不動産会社がいる
・語学が堪能である。
・投資する先に詳しい、興味がある等
このような人であれば、投資を検討してもいいかもしれない。
 
 
参考までに、実際にベトナム投資を考えたい方に向け、気になる点を挙げてみた。
 
■不動産の所有権、登記制度はあるのか?
建物の所有権は、外国人が購入する場合、永久に所有権があるわけではなく、50年間の所有権を与えるものになる(延長も可能)。土地は所有権ではなく、土地使用権という形での取引となるようだ。(土地は全人民の所有として国家が管理しているため)。
登記制度はあり、土地建物の契約の際に、「レッドブック」と呼ばれる権利証が発行されるため、所有者は明確になるので安心だ。
 
■現地の銀行で融資は受けられるか?
残念ながら、現時点では現地の銀行で融資を組むことは難しく、日本の銀行で融資を受けるしかない状況だ(ただし、融資を受けられる先はそれほど多くはないだろう)。また日本の銀行で融資を受ける場合は、円で借入をしてベトナムドンの資産を保有することになるため、為替変動リスクが伴うことには注意をしておきたい。
 

【遺産相続コンシェルジュからのアドバイス】

 

外国人の投資規制が緩和され、不動産投資の門が開かれたベトナム不動産。今後の人や町の成長を考えると、不動産の投資先として検討の余地は十分にあると思います。しかし、購入の際にご注意いただきたいのは不動産に関する法律や税制などが国によって異なることです。これらの法制度自体についても、ある日突然変更されることもあり、税制の仕組みや政治の安定性等を見極めて投資することがポイントとなるでしょう。
また、これから先の日本の不動産市況を考えたときに、不動産投資や資産の組み換え先として、一部の財産をこうした海外不動産として保有するのも一つの手段ではあると思います。プロサーチでは今後も、今までの一般的な常識だけにとらわれることなく、幅広い視点から不動産・相続対策に関する情報をお伝えしていきます。(記:友重孝一朗)

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