【プロが解説】空き家となった実家、処分するにはどうすればいいの? 処分方法と放置したときのリスク

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【プロが解説】空き家となった実家、処分するにはどうすればいいの? 処分方法と放置したときのリスク写真

2020.11.10
更新 2022.1.11

 

親から実家を相続したけど、なにもせず空き家状態になっているケースがあります。
 
すでに自宅を所有しているから実家は使わない。
実家が遠方で見に行く機会すら少ない。
実家が倉庫のようになっていて、片付けるのも嫌だ。
 
何か手を打ちたいと思っていても、家の片付け、売却などを考えたりするのも大変と「またいつか考えればいいか」とついつい後回しにしていませんか?
 
何もしないでいると、空き家のまま後回しすることによって起こるデメリットが生じる可能性があります。
 
本記事では、「空き家の売却方法」や「空き家の放置リスク」についてお伝えします。

 
 

今回のポイントは以下の通りです。

・空き家の売却は、建物を解体して更地として売る、現状のまま売る方法があり、それぞれメリットとデメリットがある。
 
・空き家を放置していると、所有者は損害賠償責任を負ったり訴訟されたり、固定資産税が6倍になる可能性がある。
 
・空き家問題解消のために施策を打ち出しサポートしている地方自治体もある。
 
・空き家を売却するには「不動産仲介会社に依頼する」「不動産買取業者に買い取ってもらう」「引き取り事業者に引き取ってもらう」の3つの方法がある。

 
 

 空き家処分等の3つの方法


 
空き家状態でも、固定資産税や維持管理費、火災保険などの負担はかかってきます。
この負担を減らすためには、空き家を処分したり、貸すなどをする必要がありますよね。
 
空家処分の3つの方法をご紹介しますので、空き家を何とかしたい方は参考にしてください。
 
 

 売却する

空き家を売却するには、更地にしてから売却するか、空き家のまま売却するかの2通りあります。
 
空き家のまま売却する方が手間少なく楽なのですが、わざわざ更地にしたほうがいいケースもあります。また、それぞれメリットや留意点がありますので、見ていきましょう。
 
 

更地にして売却する

空き家を解体し、更地状態にしてから売却する方法です。
 
リフォーム代が過分にかかる、建物躯体が傷んでいるなどで、購入者は解体して新築することが想定される空き家のとき、多くは建物を解体して売りに出すことになります。
 

更地売却のメリット

更地で売却することのメリットを2つお伝えします。
 
1.買い手がつきやすい
空き家のままだと敷地全体を見通すことができません。更地にすることで、隣接地との関係や建築プラン図からイメージを掴みやすくなります。これによって買い手が付きやすくなるでしょう。
 
2.火災などのリスクが減る
建物はありませんから、放火される心配がなくなります。家屋にかけていた保険料も不要になりますね。空き巣被害、家屋侵入の心配も減ります。

 
 
その他、更地で売却することで相続空き家の3,000万円控除が使える可能性があります。
 
一人暮らしの親から相続した実家を売却するときに使える「相続空き家の3,000万円特別控除」という、売却した時に生じる譲渡所得税を減らせる税制上の特例があります。
 
適用要件に昭和56年3月31日以前の家屋である他、売却する空き家が耐震補強してあるか、更地で売却することになっています。※ほかにも要件はあります。
 
わざわざ耐震補強して売却する方は少ないでしょうから、現実的には更地にして売却することでこの特例を使うことになるでしょう。
 

更地売却のデメリット

メリットがある一方で、気を付けたいことが3つあります。
 
1.解体費用がかかる
解体費用がかかるため、解体費用を用意する必要があります。
 
解体費用の目安
・木造家屋 1㎡あたりの単価:2万円前後 
・鉄筋家屋 1㎡あたりの単価:4万円前後
 
木造家屋で建物の床面積が100㎡とすると、100㎡×2万=200万円です。
道路の幅や、外構、庭石、アスベストの有無などによっても費用は変わりますので、事前に解体業者さんから見積もりを取りましょう。
 
 
2.不法投棄される
空き缶や家電製品などを不法投棄されることがあります。
防止するのは大変ですが、敷地には入れないようにロープを張る、不法投棄者発見時の対応を看板に書いておく、自動感知の照明を付けるなどで対策することが必要でしょう。
 
 
3.固定資産税が高くなる
更地にすると固定資産税が6倍近くあがります。
建物の敷地になっている土地は、固定資産税が安くなるようになっています。空き家でも安いままなのですが、建物を解体して更地になると安くなる特例の恩恵を受けられません。
 
すぐに上がるのではなく、1月1日時点で更地になっていると、その年の1年間分の固定資産税が上がることになります。
 
たとえば、空き家を売却しようと2021年12月に建物を解体し更地にしたとします。
2022年1月1日時点でも更地のままですと、2022年分の固定資産税が上がります。
 
2022年1月末に建物を解体し更地にしたとします。
2022年1月1日時点は建物の敷地になっている土地なので、2022年分の固定資産税は上がりません。
 
つまり、空き家を更地するタイミングもしっかり意識して進めることが大事です。
 
 

建物ごと売却する(現状引き渡し)

空き家を解体せず、そのまま買主に売却する方法です。
 
リフォームして使う、すぐに建て替えしないという場合は、そのまま売却することがあります。これを現況引渡しといいます。
 
 

現状引き渡しのメリット

現状で引き渡すことのメリットは2つあります。
 
1.解体費用がかからない
解体せずそのまま引渡しするため、解体費を用意する必要はありません。
 
2.固定資産税が上がることを気にしなくていい
更地でなく建物の敷地になっているため、固定資産税が上がる心配はありません。
 
 

現状引き渡しのデメリット

現状のまま引き渡す事でのデメリットは2つ考えられます。
 
1.契約不適合責任を問われる可能性がある
アスベストがある、建物躯体が腐敗、シロアリの害、給湯器が壊れお湯が出ないなど、引渡した後に“建物や設備、土地に不具合等があることが判明すると、買主から契約不
適合責任等を問われ、損害賠償等を負うことがあります。
 
 
2.買い手が付きにくくなることがある
所有者は良い家屋とおもっていても、検討者も同じように考えるとは限りません。家屋の間取りや設備スペックなどを要因として買い手が付きにくくなることがあります。
 
また、建て替えする検討者にとっては建物が建っている状態では、建築後のイメージを掴みにくくなることがあります。
 
 

 賃貸、有効活用する

空き家を賃貸したり、空き家を解体し賃貸建物(アパート等)を建てて、収益を得る方法です。
 
賃貸や有効活用するときは、幾らで貸せるのか、建物にどのくらい費用をかけるべきかを周辺マーケットを良く調べたうえで取り組みする必要があります。
 
賃貸等するときのポイントは、空き家の実家、どう活用する?賃貸する前に確認しておきたい3つのポイントをご覧ください。
 
なお、相続空き家の3,000万円特別控除は、生前や相続後に賃貸してしまうと適用できなくなるので、将来売却を考えているようでしたら、賃貸と売却する場合の収入などを検証したうえで実行することを推奨します。
 
 

 第三者に無償で譲渡する

空き家が売れずタダでも手放したい、使ってほしい人がいるなどの場合、空き家を無償で譲渡する方法もあります。
 
親子や親族関係のない第三者間の売買であれば、合意した価格で譲ることができます。
 
親子や親類など同族間では、時価相当額(相続税評価額、公示地価など)で取引しないと低廉贈与したとみなされ、贈与税がかかることがあるので注意が必要です。
 
 

 空き家を放置することで起こりえる5つのトラブル

リスク・トラブル
 
空き家のことを後回しに放置してしまうと、様々なトラブルが発生してしまうことがあります。未然に防ぐためにも、どのようなトラブル、リスクが潜んでいるのか見てみましょう。
 
 

 一戸建ての倒壊等によるリスク

 
老朽した家屋やブロック塀などは、地震や暴風で倒壊したり破損した家屋の一部が飛んでいったりします。
 
このようなとき、所有者の責任はどのようなものがあるのでしょうか。
 

事例
親から相続した築40年の一戸建て(空き家状態の実家)。
相続した子どもAは遠方に住んでいて、年に一回程度様子を見に行っていました。
 
ある日、近所の方から「あなたの家の門扉が急に倒れてきて足に当たって怪我をした」と連絡がありました。
 
さて、住んでいないAさんに責任はあるのでしょうか。

 
答えは、「Aさんに責任があり、損害賠償義務を負う」です。
 
民法上の規定で、使用者がいない場合は、たとえ所有者が利用していなくても、損害賠償義務を負います。これを無過失責任といいます。
 
空き家でも、不測の事態に対応できるよう、火災保険、施設賠償責任保険などに加入しておくことが大事ですね。
 
また、このように住民を不安にさせるような倒壊のリスクがある空き家は、行政から管理状況の改善を求められることがあります。
 
もし改善に従わなかったりすると、「助言、指導」「勧告」「行政代執行」と、最終的には強制的に取り壊しまでされてしまうのです。そして、固定資産税が最大6倍になってしまう可能性もあります。
 
詳しくはこちら。
空き家によって本当に困ることはコレ!売れない貸せないまま固定資産税が6倍に!?
 
 

 マンションに住んでいなくても維持管理費の負担がある

親から相続した分譲マンションの管理費等は、その分譲マンションに住んでいなくても負担する必要があるのでしょうか。
 

事例
相続でマンションを引き継いだBさん。
住んでいないからと管理費・修繕積立金を滞納し、管理組合から督促を受けているにもかかわらず、支払わずにいるとBさんはどうなるのでしょうか。

 
この場合、Bさんは管理組合から訴訟されるリスクがあります。
 
マンションに居住している、使っているかどうかは関係なく、所有者は管理費等を負担する義務がありますから、払わずにいると訴訟を起こされることもあります。
 
これは別荘も同じで、管理を支払わないと不動産を差押えされたりします。親から相続するときは、管理組合などに対して滞納がないかどうか確認が必要ですね。
 
 

 近隣の住民に迷惑をかける可能性がある

空き家の管理はとても大変です。
 
雑草や樹木の枝葉が伸びて、お隣さんの土地や道路に出てしまう。
ハクビシン等の獣が住み付いて、臭気がひどくなる。
浮浪者等が住み付き、犯罪の温床となる可能性がある。
 
このように、空き家を放置していると近隣住民に心配を与えたり迷惑をかけてしまいます。
 
定期的な見回りができないのであれば、プロなどに依頼しておくことが必要でしょう。
 
 

 子世代に売却できない負の不動産を残すことになる

親の生前や相続後にもっと早くに動いていたら、ちゃんと売却できたかもしれない。
このように悔しい思いをされる方もいます。とくに、不動産の取引があまりない地域です。
 
近所の方に購入しませんか?と声をかけると
『10年前に声をかけてくれたら、娘の家を建てる土地として買っていたのに。』
『その隣の土地を数年前に売ってしまったよ!声をかけてくれたらその人に一緒に売れたかも』
 
もっと早く言ってよ!と、このような返事が返ってくることが、経験上多いと感じます。
 
空き家状態で、特に困らないからと放置してしまうと、いざ売ろうとしても売れないということもあります。思い立ったら行動に移したいですね。
 
 

 期限がある3000万円特別控除等の税制優遇が受けられなくなる

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることで、相続空き家の3,000万円特別控除を使うことができます。
 
しかし、空き家状態のまま何も考えないでいると、いつの間にかこの3年が過ぎ、折角の税制優遇を受けられなくなるかもしれません。
 
他にも、取得費加算の特例(売却するときの税制優遇※相続発生から3年10ヶ月以内の売却)が受けられなくなるなど、不利になるばかりです。
 
他の要件などを詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
早くしないと損するかも?相続空き家の3000万円特別控除をつかって空き家の実家を賢く売却する方法
 
 

 空き家問題に対する行政の取り組み

行政・東京都庁
 
空き家は年々増え続け社会問題化してきています。そこで行政は、空き家の売却や賃貸、有効活用をサポートする施策を打ち出してきています。その中から3つ紹介します。
 

 1. 空き家バンク

空き家バンクとは、地方自治体が空き家の賃貸・売買を希望する人から申し込みを受けた情報を、空き家の利用を希望する人に紹介する制度です。
 
不動産取引が活発ではないエリア(地方圏、人気のない別荘地など)、価格が低廉な不動産は、不動産会社も積極的に取り扱いません。そうなると売りたくても売れず困っていまいますから、地方自治体の担当課へ空き家バンクについて相談、そして登録してみるのはいかがでしょうか。
 
 

 2. リフォ―ム費用の補助

住宅のリフォーム費用を補助する制度もあります。
思い入れがあるから手放したくない、売るときまで貸しておきたいという相談を受けますが、毎度ネックになるのはリフォーム費用です。移住してきてもらいたい地方自治体は、このような補助などを盛り込んでいますので、貸すことを検討する方は要チェックですね。
 
自治体によっては解体費の補助金もあるようなので、併せてチェックしましょう。
 
 

 3. 低未利用地の特別控除などの税優遇、相続土地の国庫帰属法の創設

空き家といっても、中心市街地にある空き家と、売るのも一苦労の空き家がありますよね。
 
一苦労な空き家は、代々放置され続け、いつしか所有者不明となることがあります。政府はこれをとても問題視しています。
 
このようなことにならないよう、売却価格が低い土地を売却するときの税制優遇や、相続土地の国庫帰属法を創設しました。
 

低未利用地の特別控除とは
売却代金が500万円以下のときに譲渡所得金額から100万円を控除できるものです。相続した空き家を売るのであれば、譲渡するときの税率は約20%ですから、この特別控除を使うと最大20万円も手取りを増やすことができます。

 
この他に、相続空き家の3,000万円特別控除もあります。
 

相続土地の国庫帰属法とは
令和5年から相続した土地に限り、国が有料で引き取ってくれるようになります。

土地だけしか引き取ってくれないので、空き家の場合は、建物を解体して更地にすることが必要です。もし売れない・貸せないような空き家であれば、国に引き取ってもらうことも選択肢の一つになるのではないでしょうか。
 
もっと詳しく知っておきたい方は、こちらをご覧ください。
【2021年】相続した土地を放棄できる制度が創設。どうなる土地問題?

 
 

 空き家を速やかに処分するには?

空き家
 
固定資産税や管理費用の負担、管理の手間がかかるから、出来るだけ早く手放したい。しかし、空き家がなかなか売れない場合はどうしたらいいのでしょうか。
 

 不動産仲介会社に依頼する

一般的には不動産仲介会社に依頼しますよね。
しかし売りにくい、価格が低い不動産はなかなか積極的に取り扱ってくれるか不安もある。
 
そのような背景から、最近宅地建物取引業法が改正され、価格400万円以下の場合の仲介手数料が最大18万円(税別)となりました。
 
(例)
価格100万円とします。
改正前:100万円×5%=5万円+税
改正後:最大18万円+税
 
仲介手数料報酬が上がったことで、売主さんにとっては負担増ですが、不動産会社としては活動経費が増えたので、活動に力が入るようになったのではないでしょうか。
 
 

 不動産買取り専門の不動産業者に買い取ってもらう

なるべく早く売りたい場合は、不動産の買取り事業者に買い取ってもらう方法が良いでしょう。一般個人の方への売却の違いは、買い手を探す手間が省けることです。
 
買ってくれる個人の方を探すのは大変ですが、不動産事業者はたくさんいますから、個人に対して売るよりも早く売却できます。
 
弊社独自の方法で、『限定入札』というものがあります。
・買取り事業者を5~10社
・入札期限は1ヶ月半
・売主の都合の良い条件で入札する
・価格が希望額に届かなければ売らなくていい
 
この方法で進めると、業者さん同士を競わせながら価格を上げ、最短で2ヶ月~3ヶ月で売却することができます。
 
 

 不動産の引き取りサービス事業者に引き取ってもらう

売れない、貸せないといった不動産はどうしたらいいのでしょうか。
 
そのような不動産には引き取ってもらう方法が残されています。
条件さえ整えば、早く引き取ってくれるので、手離れが良いです。
 
ただし、所有者がその事業者に対してお金を支払って引き取ってもらうことになります。つまり、有料ですね。
 
空き家の場合は、立地等によっては更地にしてから引き取るなど条件が変わるので、事前に引き取り料金の見積もりを取りましょう。
 
ある事業者の場合、一筆の土地あたり、10万円+所有権移転登記料です。固定資産税がかかる場合は、10年~20年分が加算されることもあるようです。
 
先ほどの相続土地の国庫帰属法による、国の引き取りと同じようなものですが、大きな違いは、国の方が引き取る条件が厳しく、土地の境界確定が完了している等、よほど整備された土地ではないと引き取ってもらえません。
 
引き取りサービスについてはこちら(記事の中段あたり)
【2021年最新情報】いらない山林の相続税を払う前に!プロが伝える5つの山林処分方法+α
 
 
プロサーチ株式会社では、空き家となった実家の売却や賃貸などの無料診断が可能です。
 
売れるのかどうか知りたい、引き取りサービスのことをもっと詳しく知りたいなど、ちょっと質問したいという方はぜひこちらから無料診断をお試しください。
 

 

 
 

 まとめ

 
今回のポイントはこちら。

・空き家の売却は、建物を解体して更地として売る、現状のまま売る方法があり、それぞれメリットとデメリットがある。
 
・空き家を放置していると、所有者は損害賠償責任を負ったり訴訟されたり、固定資産税が6倍になる可能性がある。
 
・空き家問題解消のために施策を打ち出しサポートしている地方自治体もある。
 
・空き家を売却するには「不動産仲介会社に依頼する」「不動産買取業者に買い取ってもらう」「引き取り事業者に引き取ってもらう」の3つの方法がある。

 
空き家の方針を決めていくには、不動産調査や、売却査定や有効活用、リフォームなどを総合的に検証するところから着手します。
 
実行に移すまで年単位で時間がかかることもあります。
早めに調査などの検証の依頼をして、空き家を売却するのであれば高く売れる準備もしていくのも重要です。
 
空き家のことは、不動産や相続に明るい専門家に相談することを推奨します。

 
関連記事
空き家の実家「貸す」「売る」どちらがいい?判断基準をプロが徹底解説!

 

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この記事の監修
プロサーチ株式会社 代表取締役 松尾 企晴(まつお きはる)

20歳のとき母方の祖父母を火事で亡くし、祖父祖母の相続では兄妹間の争族に発展。『またいつか』ではなく『すぐにでも』行動しなければならないことや、どれだけ仲の良い兄妹でも揉めることを痛感。会社の事業理念に『家族の物語をつむぐ』を掲げ、不動産等のモノだけではなく、親や子に対する想いや思い出などのコトも含め、家族が織りなしてきた物語(モノやコト)を親から子へと継承していくことこそが【真の相続】と考え、不動産相続のプロとして、お客様の気持ちを聴き、寄り添う姿に多くの顧客から評価を得ている。
現在は全国から寄せられる相続に関する相談の解決に尽力しながら、家族信託の提案や、相続問題解決のヒントをメルマガ・セミナーなどで情報を発信している。

 

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