プロサーチ通信配信100回!プロサーチがこれからも変わらず提供していくものとは?

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毎月末に定期配信しているこのプロサーチ通信、今回で記念すべき100回目!
始めた当初にはまさかここまで続くとは思ってもおらず、読者の皆様からの温かいご声援のおかげで継続することができました。誠にありがとうございます。
 
8年と4ヶ月、続ける苦労は当然ありましたが、『人に伝わるように伝えること(書くこと)』の大切さなどを学ぶことができ、日々の業務にも活かすことができています。
さて、今回のメルマガは、『これまでプロサーチが提供してきたこと』について改めてお伝えするとともに、『これからのプロサーチが目指すこと』もあわせてお話ししたいと思います。
 

これまでに、プロサーチがしてきたこと、喜ばれてきたこと

私がプロサーチに入社したのは2008年4月。
プロサーチではお客様の不動産や資産、相続に関する『問題解決型の不動産コンサルティング』を看板に掲げ、税理士・司法書士・弁護士・他士業、生命保険の方などから大切なお客様をご紹介いただき、抱えている問題を解決するお手伝いをしてまいりました。
 
<メルマガ100回までの間に、プロサーチがお手伝いしてきたこと&お客様の声の一例>

地主さん
・樹齢400年の樹を代々継ぐ3兄弟妹
物納診断、底地組換え、家族信託、遺産分割
オンリーワンの提案に満足!数億円の評価減と、地主業から家主業に転換で収入も倍!
兄弟妹3人が仲良く遺産分割できているのもプロサーチのおかげです。
・都内専業農家の長男、畑売却ご決断
資産分析、生産緑地整備、家族信託、畑売却
自分たちの不動産なのに、初めて知る事実ばかり。現状把握から、今後の不動産の持ち方、相続対策まで押さえた提案は素晴らしかったです。次世代にしっかり繋ぎます。
・超ゴルフ好きの納税者番付け地主さん
収益性分析/改善、アパート売却、土地活用
この相続対策レポートは完璧だ、一族のバイブルにするよ!専門用語もなくていつも分かりやすいよ。『会ったらまずゴルフの話、ルーティンにしましょう!』は嬉しかったよ。
・駅まで徒歩15分の範囲全て自宅だった
相続税納税戦略、畑売却、私道整理
限定入札で想定の1.5倍も価格がついて大満足。おばあちゃんの話を何時間もずっと聞いてくれて本当にうれしかったわ。これからも管理や活用でも相談お願いします。
・決断と実行力のある2代目地主さん
相続レポート、活用、底地売却、家族信託
『自宅ってそこにある必要ありますか?』こんな提案するところ初めてだったよ。
次世代により多くの良い資産を残せる対策の立案から実行まで本当に心強い存在でした。
・長年続く隣地との確執を紐解き解決
畑売却、境界紛争回避し協力関係構築
不動産会社さんも境界立会いできないから売れないと諦めていた土地だったのよ。結局相手もプロサーチは理解者だって言っていたわね。地主は問題ばかり、また相談するわ。

 
セミナーや専門家からのご紹介でお会いし、皆様持っている資産も違えば、『地主』に対する考え方も異なります。
これらのお客様とは現在に至るまでお付き合いがあり、友人のご紹介などその輪が広がっています。
 

一般のご家庭、アパートオーナーさん
・母が子に託し、子が不動産価値を倍に!
家族信託、自宅両隣間口確保売買
高齢の母に分かりやすく家族信託を説明してくれて、無事に託してもらえました。また間口0.8mだったのに、2.5mまで広げられたので建替えも可能、自動車も入ります!感謝です。
・心配の種を取り除き、新築住宅住み替え
自宅/アパート一部売却、建築、遺産分割案
今回の土地分割/活用は素人には思い付きません。懸念だった先々の遺産分割も計算され、家内が喜ぶ新築の家まで。借入金もなく潤沢な老後資金も。夢のような対策でした。
・認知症の母の遺言が招く争族の対策
遺留分対策、土地分割案、確定測量
私が全部相続する遺言で心配だった。対策案では亡くなった兄たちの子ども等にも遺留分程度を残せるし、生前に準備もできたので、私も安心してその時を迎えられます。
・3ヶ月で空室30%(6戸)を満室へ
市場分析、経営観点付け、管理会社対応
駅から徒歩4分で築10年。決まらない理由が分からず、勧められるまま設備投資ばかり。『当たり前』を勘違いしていました。今では私主導でしっかり運用できています。
・診療所兼自宅を皆が集まる場に!
活用/売却/建替検証、シェアハウス活用
両親が経営していた診療所や家具なども取り入れた女性専用シェアハウス、入居者さんとの交流もあるし、きっと両親も喜んでいます。想いを汲んだ活用ありがとう。
・賃料増額の相談から相続対策へ切替
買換え特例、相続検証、負担資産処分
収入を生む不動産、子は喜ぶものとばかり考えていました。『お子さんはなんて言っているのですか?』この言葉にハッとしました。お陰で子にとって本当に良いものを残せます。

 
自宅やアパートなど、一代で財を築いた方が多く、【相続の相談をできる専門家との付き合いがない】【自分で何とかしようとする】【財を残せば子が必ず喜ぶとの思い込み】という傾向があります。じっくりお話を聴き、あるべき方向に導いていくことが求められますね。
 

このように、これまで不動産相続の実務として多くのことを提供させていただきました。
ただ、事例に挙げている『不動産』を一つとっても、売買/賃貸/活用/建築/管理/証券化など多くの分野が存在し、それぞれに専門家がいます。さらに、土地や建物にもいくつもの種類が存在し、それぞれに特徴があり、問題や課題もあります。
【土地:宅地、雑種地、底地、借地、遊休地、山林、畑、生産緑地、無道路地、狭小地 など】
【建物:居宅(一軒家、区分マンション)、収益アパート/マンション、事務所や店舗ビル、ロードサイド店舗、工場 など】

 
私たちプロサーチは、不動産業の免許を持っていますが、決して安直で実入りの多い『売る』に誘導することはありません。遠回りかもしれませんが、お客様(必要であればその家族)の希望等を徹底して聞き、不動産のプロとしての見解や各専門家の意見も踏まえて答えを導くように心がけています。
 
<プロサーチの実務一例>

不動産の限定入札(売買、賃貸等) より高く、より納得感のある取引を目指す
売買のセカンドオピニオン 売主買主仲介のお目付け役。不安→安心へ
空室対策コンサルティング 物件・オーナー・管理会社 満室へ指南
地代改定コンサルティング 地主向け 底地も事業として戦略を立てる
不動産共有解消コンサルティング 短期的又は長期的な解決方法を検証し解く
生産緑地コンサルティング(3年後課題) 方向性を決め、より良い資産へ今から準備
家族信託コーディネート 目的明確。相談から受託者フォローまで
不動産相続の個別ヒアリング、家族会議 家族が向かう方針を決め、進行調整役
土地や建物の活用コンサルティング 目的に合わせた活用提案。12の視点

 
 
また、プロサーチでは不動産や相続の現場で様々な経験を重ね、ノウハウを蓄積し、商品も展開してまいりました。下記に一例をご紹介いたします。

相続対策レポート 自宅以外にも不動産所有者向け 資産分析から納税分割戦略まで
相続コーディネート 相続発生の前後から 窓口一本化。相続専門家提携
CF収益改善パック 収益物件所有者向け 売却・保有・承継の場面どれでも必要
地主養成講座 いわゆる地主向け 地主を業とし、承継までサポート
アパート信託パック アパート所有者向け 財産管理を託すきっかけにも

 
これらの商品を作った目的や、延べ1,500回を超えるセミナーでお伝えしてきたこと、これまでにご相談いただいたお客様の事例を振り返るに、プロサーチは不動産売買仲介だけではなく、お客様の資産に対しての問題解決を通じてその資産価値を向上させてきた会社です。
 

これからも、プロサーチはお客様の資産をより良いものにして承継させる会社

【資産価値向上+承継の事例】
 

築25年で空室が目立つ古アパートを今後どうするか悩んでいたAさん(76歳)
・不動産会社からは売却を勧められている
・売りたくない気持ちがある
・修繕は定期的にしているが、そろそろ大規模修繕の時期

 
税理士の紹介でお会いしたAさん。不動産会社(売買仲介)に以前同様の相談をしたところ、人口減や不動産マーケットがない(需要なし)ということを説明され、自分の想いとは違うけれど、子どもに迷惑がかかるなら売却したほうが…と悩んでいるとのこと。
私はAさんと面談し、お子さんに話をしたことがあるか?など色々と聞くと、以下のお話を伺うことができました。
 
①子どもに残すためだけに頑張ってきた。何とか残したい→強い希望
②不動産を知らない子どもがもらっても、迷惑や負担に感じるだけでは→不安
③子どもにどのように話してよいか分からない→負担があることしか話せないかも→躊躇
④空室対策は管理会社に任せきりで賃貸募集図面すら見たことない

 
Aさんに、『このまま保有する、売却する、承継させるにしても、現在のままの空室状況では価値が低くなり買い叩かれるし、保有しても修繕負担に耐えるのがやっと。そんな不動産を承継したいと思わないのでは。 “マーケットから選ばれるアパート”にすることで、選択肢が広がるはずです』とお伝えし、CF改善することに。(CF収益改善パック)
 
詳細は本メルマガでは省きますが、CF収益改善パックによって得られたことは、
①マーケットに選ばれるようになり、空室が改善された(半年後に満室稼働実現)
②建物修繕の計画を立て、オーナー主導で実行する
③アパート経営に必要な、工事会社や管理会社、緊急対応など担当者・連絡先をデータ化
④収支が良くなり、財産価値(時価)が向上した
⑤問題点と課題が明確になり、今後やることも明確になった など

 
また、Aさんのアパートの不動産調査を終え今後の流れを説明した時点から、お子さんも交えて取り組みました(お仕事で忙しいので基本はメールなどで報告し、月1回を目安に報告会)。
お子さんも交えた理由は2つ。Aさんの想いを体感してもらうこと。自分で取り組むイメージをもってもらうこと。でした。
 
結果、収益が改善され、今後の修繕等の計画も明確になったAさんとお子さんは、承継することを前提にアパートを保有し続けることになりました。
Aさんからは『ありがとう。あの時売っていたら、今のこの清々しさはなかったかもしれません。子も「自分の気持ちも聞いてくれてよかった」と言っています』、お子さんからは『古いし売ると思っていた。でも自分のために残そうとしているのを聞いて、嬉しくなりました。アパート運営は素人だから、運営のイロハもわかったし、このように財産管理や承継の準備までできて(家族信託も組成)安心しました。ありがとう』とのお言葉をいただきました。
 
この事例のとおり、Aさんが 『子どもに残したい』という希望がある以上、しっかりと検証しなければなりません。そしてプロとして、判断材料を提供し、しっかりとフォローすることを心掛けました。もしあのまま資産価値が下がる一方だったら、どのような選択肢があり、Aさんの想いもどのようになっていたでしょうか。改めて我々の役目を感じたお客様でした。
 
 

私どもの仕事は
【お客様の資産をより良いものにし、次世代に承継させること】

 
資産とは、不動産だけではありません。生命保険や有価証券、自営であればその事業、絵画などもそうでしょう。“いかにして価値を向上させるか”は創業以来、ずっと取り組んできたことです。
 

プロサーチの事業理念

家族の物語を、つむいでいこう。
 
家族の時間。
それは、何気ない日常が積み重なっていくこと。
 
家族の未来。
それは、親から子へと受け継がれていくこと。
 
食卓での会話。書斎に流れる音楽。窓からの景色。
様々な「モノ」や「コト」、「トキ」、「オモイ」が織りなし、
「家族」というひとつの幸せな「物語」が生まれます。
 
そして、世代が変わるにつれて、
物語はどんどん壮大になっていく。
これこそが人の幸せの原点と言えるかもしれません。
 
だから、私たちは大切にしたいと思います。
家族の物語が、ずっとずっと続いていくことを。
それが、家族の財産であるということを。
 
不動産やお金などのカタチある資産と
想いや思い出などのカタチなき財産。
家族の物語には、なくてはならない大切なもの。
 
でも、資産を受け継ぐときに問題があると、
かけがえのない財産までも失ってしまう。
資産をつなぐことだけを考えると、
かけがえのない家族の物語まで見失ってしまう。
 
資産と財産。
糸が織りなすように丁寧につむいでいくことで、
家族のキズナは太くなっていく。
家族の物語は色鮮やかに未来につづいていく。
これが、相続の本来あるべき姿。
そう、私たちは信じています。
 
家族の想いも、相続も。
 
プロサーチは、資産の価値向上コンサルティング会社として、不動産だけに着目せず、お客様の大切な資産をより良いものにし、財産もしっかりと次世代に残していくことを使命としてこれからも取り組んでまいります。今後のプロサーチ通信もお楽しみに!
 

遺産相続コンシェルジュからのアドバイス


メルマガも100回目を迎えました。これまで本当に色々な経験をし、私もおよそ1,500人以上のお客様とお会いしてまいりました。
不動産相続のコンサルタントとして常に大切にしていることは、資産価値を上げること以外に『健全な価値観で取り組むこと』『一つの事象ではなく全体像から考えること(絵を描く)』『相手の理解度に合わせて話すこと(通訳)』などです。
次は200回を目指して、これからもお客様一人一人の物語にしっかり向き合っていきたいと思います。(記:松尾企晴)
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