平成最後&令和最初の年の振り返りと、2020年の動き

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平成最後&令和最初の年の振り返りと、2020年の動き写真

平成最後、そして令和最初の年だった2019年。
皆様はどのような1年を過ごされましたか?
 
振り返ってみると、今年は実に多くのことが起こりました。
『新元号が令和に』『消費税率10%へ引き上げ』『老後資金2,000万円問題』『ラグビーワールドカップで史上初のベスト8』『巨大台風による大災害』『首里城焼失』などが思い出されます。
 
個人的には、今年から始めたゴルフに関するニュースが気になりました。渋野日向子さんの全英オープン優勝!メンタルの強さにも惹かれました。
皆様はいかがでしたでしょうか。
 
今回のメルマガでは、今年起きた不動産と家族信託に関する出来事を振り返ってまいりたいと思います。
 

都心賃貸オフィス 空室率過去最低を記録!


プロサーチは今年6月に中野坂上駅から市ヶ谷駅へ事務所を移転いたしました。
 
そのため、この過去最低の空室率を身に染みて実感しました。
今年オフィスを探された方はお分かりになるかと思いますが、本当に物件がない!ないのです。自社のことながら、よく移転先が決まったなと思うほどです。
モノが少ないのに買いたい人が多いという現象が起こっているわけですから、当然賃料は高水準であり、所有者/貸主も強気です。
 
2020年も、東京都心だけで延べ床面積約24万坪もの賃貸オフィスの供給が予定されており、超大型Aクラスビルなども竣工するようです。
しかしながらオフィスの集約や移転は今後も続くでしょうから、移転をお考えの方は2、3ヶ月ほど前倒しで探し始めないと、希望物件に出会うことさえ難しいかもしれません。
 

不動産取り引き① 苦戦した1億円台の収益物件

とにかく融資環境が厳しくなってしまった影響で、売りたい買いたい人にとっても、融資がつかず『売れない』『買えない』という状況に頭を悩ませられた1年だったかと思います。(金融機関営業マンのノルマ必達のため、融資を受けられた方もいたようですが)
未だに売れず、困っている物件が数多くあります。
 
プロサーチでも相続による資産整理で1億円台の収益物件の売却(買い手は業者)を担当させていただきました。
いざ活動してみると購入した後の再販先である投資家の融資がつかないという不安から、価格が伸びない、条件が厳しくなるという状況でした。
 
2020年、特に後半からは、そこまで買い控えていた投資家(海外含め)が、積極的な買いに転じるのではないかと予想しています。
価格がずっと高止まりしていたところから、東京郊外では投資利回り10%近くの物件も出はじめ、徐々に都内23区(都心5区以外)にその影響が出てきています。
 

不動産取り引き② 住宅地は苦戦傾向へ

首都圏でも、2019年の後半から路線価評価額を下回る価格が出てきました。
これまでのメルマガでも何度か触れていますが、端的に言うと人が集まらないところ(≒アピールポイントがない)は加速度的に価格が下がり始めています。
 
高止まりしていたマンションの価格が緩やかに下がってきているため、戸建てより駅近のマンションが選択肢となるようです。
現代における世帯人数の変化や共働き家庭が多いことも影響しているようで、戸建てほどの広さは必要なく、管理の手間がないのも大きな理由です。
 
戸建てやその土地を売却したいとお考えの方は、オリンピック景気はすでに終わっていますから、土地価格が上がる要因は殆どありません。
また、もし2020年ではなくて2021年でも…と思っているのでしたら、2020年に売却されるほうがよろしいかと思います。2022年は生産緑地解除の年ですので、住宅地が大量供給され、『需要<供給』となり価格が下がることが予測されるからです。
 

家族信託 お客様や専門家の声


今年もプロサーチでは家族信託のご相談をお受けいたしました。(弊社にお繋ぎいただいた専門家の皆様、ありがとうございます)
 
今年気付いたことは、『一辺倒な訴求方法はそろそろ通じなくなる』ということです。
 

・認知症対策
・資産凍結予防
・財産管理の手法
・子どもも困る


多くのお客様はすでにテレビや新聞、セミナーによってご存じですので、これらのキーワードのみではさほど響かなくなってきています。
 
お客様に「万が一の時、財産をどうしたいか?」と聴くと、「いざという時、売れるようにしておきたい」「アパートの管理が大変になってきた」などの想いやご希望があると思います。
しかしこれは表面的なことであり、たとえば、アパートの管理が大変だから託して解放されたいけど、継続してちゃんと賃料収入は得たいというご希望も根底にあるはずです。
 
一例ですが『アパート大家必見!賃料収入で老後も安心して豊かに暮らすための○○』といったように、ネガティヴワードは使わず、お客様のご希望等の根底にあるものは何か?を見つけ訴求していくことが、我々専門家にも必要だと考えます。
 

2020年の相続業界

不動産と相続を取り巻く環境で、富裕層が行う対策に待ったがかかるようになりました。
海外不動産投資のいわゆる償却節税、消費税還付、生命保険(損金算入)、路線価否定判決( ※先月のメルマガ参照)などで、今後も特急・極端な節税対策には留意が必要です。
 
相続がビジネスになると多くの業界業種がこぞって参入してくる流れはもっと早くなるでしょうし、ご高齢者向けで特に健康関連、セキュリティー関連などの業界から、老後相続問題に役に立つ商品などがどんどん出てくるでしょう。
その一方で、不勉強なまま『できるだろう、大丈夫だろう』と“だろう運転”で根拠もろくに確認しないまま進め、お客様が損をしたり非常に困る状況になったりするケースも増えるのではないかと思います。
皆様の周りでもそれを感じる1年になるかもしれません。
 
今後はより一層情報量が増え、お客様も分かりやすい節税に向かう傾向になるでしょう。
しかしプロサーチでは、常にお客様が『なぜその対策をするのか?』という目的を明らかにして、根底にあるものをそのご家族の対策のゴールとしています。
当然、付け焼刃のような見切り発進の対策ではなく、専門家の皆様とタッグを組み、税金・相続・法律などについてもしっかり確認しながら進めてまいります。
 

遺産相続コンシェルジュからのアドバイス

相続法や民法、不動産関連法は時代に合わせて改正されていきます。
特に相続に関係するものはニュースに取り上げられることも多く、「相続法が改正したんだね!ニュースで見たんだけど、この内容は〇〇ということで合っている?」とご質問をいただくことが多々ありました。
 
私たちは人口が増え続けてきた時代(上り坂)と、減り続ける時代(下り坂)の両方を経験します。
増え続けていたときの考え方(筋肉)は、減り続ける局面では役に立たないかもしれません。求められるものを正確にとらえ、提供して、下り坂でも転ばない筋肉をつけていく必要があるでしょう。
プロサーチもその筋肉をつけるために、日々研鑽を積んでまいります。
 
2020年も皆様とお会いできますことを楽しみにしております!
良いお年をお迎えください。(記:山内綾子)
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