税理士も興味津々！ 生前贈与や相続税対策を考えている人にピッタリ！『小口化不動産』の5大メリット - 遺産相続コンシェルジュ公式ブログ

税理士も興味津々！ 生前贈与や相続税対策を考えている人にピッタリ！『小口化不動産』の5大メリット

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相続対策といったらまずはどのようなことを思い浮かべますか？
生命保険などによる対策もよく見かけますが、資産の大半を占める不動産を活用した対策もメジャーですよね。
 
その中でもアパートの購入や建築、高層マンション、投資用区分マンションなどの不動産投資が思いつきますが、不動産を使った相続対策のひとつに“小口化不動産”という選択肢があります。
 
本記事では「小口化不動産」のメリットと留意点を詳しく解説し、将来揉めない相続対策を実行できたご家族の事例をお伝えいたします。
お客様にご提案される“不動産を使った生前贈与や相続の対策”の選択肢を増やしていただくことができますので、専門家の皆様は是非ご覧ください。
 
 
本記事のポイントはこちら

今注目の小口化不動産とは？

不動産の小口化商品（以下、「小口化不動産」という）とは、簡単に言うと、ある特定の不動産を小口化（例えば、不動産価格1億円の物件を1口100万円で100口販売）したものを口数単位で購入し、不動産による収益を口数に応じて得られる商品のことです。
 
「それって不動産投資信託（J-REIT）と同じなのでは？」と思う方もいらっしゃると思います。
 
J-REITとは大きな違いが2つあります。
1.実質的に不動産の持ち分を所有すること
2.現物不動産と相続税評価、課税方法(建物の償却も取れる)が同じになること
 

 
つまり小口化不動産とは、J-REITのように少額から投資でき、不動産収入を得ながら、相続税評価額の引き下げ（貸家評価、貸家建付地評価などの評価減）ができ、相続税の節税効果が見込めるものなのです。
 

小口化不動産の5大メリット

◇メリット1：相続税評価額の引き下げ（節税）

購入価格より相続税評価額が安くなる。
例えば、購入価格が1,000万円とすると、相続税評価額は300万円程度になります。
※他にも、小規模宅地の特例の評価減を適用できます。
 

◇メリット2：遺産分割がしやすい

口数に応じて分割できるため、不動産だからと共有することなく、それぞれ単独所有できる。
 

◇メリット3：生前贈与にも効果がある

不動産の相続税評価で贈与できるため、次世代への贈与がしやすい。
当社主催の専門家向けセミナーに参加された税理士曰く、商品の口数で低い価格で贈与できるというのはすごいね！と大変興味を持っていました。
（メリット1のとおり、時価の20～30%ほどの価格（≒相続税評価額）で贈与可能）
※実行する場合には必ず事前に税理士等の専門家へ相談してください。
 

◇メリット4：管理の手間が掛からない

管理は不動産のプロが行うため、入居者対応や設備交換の手配などは不要。
株のように管理の手間がかからず楽、というイメージです。
 

◇メリット5：都心一等地の不動産

現在の小口化不動産の多くは、銀座や赤坂、渋谷、恵比寿等の一等地にあるため、稼働率が安定していて、賃料の下落リスクが少ない。
最近では、京都や福岡等の都市にも増えてきました。
 
 
この他にも、登記費用不要、不動産取得税も掛からないスキームがあったり、資金が必要な場合は口数に応じて必要な分だけ売却できたりするなど、資金を確保しやすい側面もあります。
（現物の不動産のように、全部売る必要はないということです）
 
こう見ると、現物の不動産よりも購入しやすいうえに手間はかからず相続対策にもなる商品と言えますが、検討の際に留意していただきたいことがいくつかあります。
 

小口化不動産の留意点

◆留意点1：投資商品が圧倒的に少ない（≒少ない募集に購入希望殺到）

・現在、小口化不動産の商品自体の募集が少ない。
（各種法が厳しい、一等地の物件確保の難易度等により提供に時間を要す）
・募集期間が設定されているため、投資したいときに投資できないことがある。
 

◆留意点2：事業者の倒産リスクがある

・運用事業者が倒産した場合、投資し続けることが出来なくなる可能性がある。
※売却して投資家に分配し事業を解散するか、他の事業者が当該事業を引き継ぐことになります。（ただし、株や投資信託等とは異なり、不動産価値として残る）
 

◆留意点3：換金流動性が低い（マーケットが限定されている）

・レインズ（不動産業者間ネットワーク）等への登録ができないため、幅広く購入者を募集しにくいという一面がある。（流動性が現物不動産よりも低くなりやすい）
※売却する際には、
①自ら購入者を見つける
②事業者に独自のネットワークで購入者を見つけてもらう
③事業者へ売却
となることが一般的です。
 

◆留意点4：実質利回りが低い（概ね2％〜3％台が多い）

・現物の不動産投資ではかからない費用（組合の理事長報酬やアセットマネージメントフィー等）が発生するため、その分、実質利回りが低くなる。
ただ、一等地にある不動産の利回りと考えた時、この利回りが低いとは言い切れないでしょう。
 
 
小口化不動産に関して、留意点も当然ありますが、不動産投資のしやすさや相続対策の視点から見ると、十分に検討余地のある商品であると言えるのではないでしょうか。
実際に弊社のお客様でもこの商品に興味を持ち、検討される方が増えてきました。
 

お客様事例

 
というお客様ですが、これまでに不動産投資をしたことはありません。
 

 
不動産相続税対策といえば、区分マンション投資を思いつく方が多いと思います。購入後の対応や目利きさえしっかりしていれば、良い対策の一つと言えます。
今回は、不動産投資に不慣れなご姉妹でしたので、区分マンション投資のメリットや留意点をお伝えしたところ、「それはちょっと…家事などをしながらだと難しい」とのことでした。
 

●提案

ご姉妹に「管理の手間なく、手持ち資金で購入できる駅近の都心物件にご興味はありますか？」と伺うと、もっと詳しく聞かせて欲しいと仰ったため、小口化不動産のメリットや留意点などをお伝えしました。
 
そのあと、小口化不動産情報をいくつか提示し、それぞれ1,000万円ずつ（500万円×2口）合計2,000万円分の小口化不動産を購入されました。
 
・都心の物件で、上場している不動産会社がすべて管理してくれる安心感があること
・相続税などの節税効果が大きかったこと（下記は簡易計算）
という点が、購入の決め手となりました。
 

 
購入後、お母様もご姉妹も、「こんな対策商品があったのですね！私たちの希望にピッタリです。ありがとう！」と、とても喜んでいらっしゃいました。
 
ご姉妹のニーズに応えることができた小口化不動産、もし知らなかったら提案することはできていませんでした。小口化不動産を売り込むのではなく、お客様へ提案する“選択肢の一つ”として知っておくことが大切だと思います。
 
なお、小口化不動産を検討したいけど、親の認知症や意思判断能力の衰えなどに不安がある方は、家族信託を活用することもできますのでご相談ください。
家族信託については、下記の記事で詳しく解説していますのでご参照ください。
 
 
■関連記事
家族信託ってなに？概要や仕組みをわかりやすくイラスト解説！
 

遺産相続コンシェルジュより

 
本記事のポイントはこちら

 
実際、事業者にお客様についてヒアリングしたところ、購入者の7～8割くらいは既に小口化不動産の購入者（リピーター）であるようです。一度買うとその良さがよく分かるとのことなのでしょう。
商品によっては募集口数を上回り、抽選になるもの（募集に対して1.5倍の応募があった商品）も出てきているため、今は供給が足りていない状況と言えます。
 
小口商品は現物投資と比べて良い悪いではなく、お客様の現状や想いによって投資スタンスは変わります。
小口化不動産はあくまでも“希望を叶える手段”の一つですから、実際に購入する際は、法務・税務の他、資産の現状把握、納税財源、遺産分割まで視野に入れた対策の検証が必要です。
 
本記事をご覧いただき小口化不動産についてもっと詳しく聞きたい、最新商品の紹介をして欲しい、お客様に直接伝えてもらいたいという方は、弊社の業務提携先限定で説明動画などの“小口化不動産オンラインツール”をお渡ししていますので、ご興味がありましたらぜひお問い合わせください。（記：松尾企晴）
 
 

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プロサーチ株式会社　代表取締役　松尾 企晴（まつお きはる）

20歳のとき母方の祖父母を火事で亡くし、祖父祖母の相続では兄妹間の争族に発展。『またいつか』ではなく『すぐにでも』行動しなければならないことや、どれだけ仲の良い兄妹でも揉めることを痛感。会社の事業理念に『家族の物語をつむぐ』を掲げ、不動産等のモノだけではなく、親や子に対する想いや思い出などのコトも含め、家族が織りなしてきた物語（モノやコト）を親から子へと継承していくことこそが【真の相続】と考え、不動産相続のプロとして、お客様の気持ちを聴き、寄り添う姿に多くの顧客から信頼を得ている。
現在は全国から寄せられる相続に関する相談の解決に尽力しながら、家族信託の提案や、相続問題解決のヒントをメルマガ・セミナーなどで情報を発信している。