越境とは？越境物が不動産トラブルに繋がる可能性も。未然に防ぐポイントをプロが解説 - 遺産相続コンシェルジュ公式ブログ

みなさんに不動産売買の掟をひとつお伝えします。
 
それは『売買代金を受け取るまでは安心してはならない』ということです。
 
売買契約をすれば「取引は終わったようなもの」と安心しきってしまう方がいます。
 
しかし、不動産売買では売主も気付いていない問題が潜んでいることがあるのです。
 
その問題のせいで不動産の状況が悪くなると、売却価格が下がったり、取引条件が変わってしまうなどにより、せっかく結んだ契約が解除にいたることもあります。
 
今はまだ不動産を売る予定が無い人でも、いつか来るそのときに備えて準備が必要です。
 
本記事では、数多くある不動産問題のうち「よくある越境物によるトラブル」を取り上げます。これを読むことで、不動産取引で損しないための事前対策について知ることができます。
 
 

今回のポイントは以下の通りです。
 

 
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越境と越境物とは？

 
「越境」とは、家屋の一部や、ブロック塀、樹木の枝葉、旧排水管やガス管などの所有物が隣地に侵入していることをいいます。

 
逆に、隣地から自分の土地にそれらが侵入してきている状態は「被越境」です。
 
越境している物を「越境物」「被越境物」と呼びます。
 
越境物は、目視ですぐ分かることもあれば、土地測量や土地を掘るなどをしてはじめて分かる場合もあります。
 
建築や購入した直後であれば不動産会社の説明を覚えているので把握していると思います。しかし、数十年前に購入した、あるいは相続で取得した場合は、忘れていたり把握していなかったりすることが大半です。
 
仮に越境物があったとしても、隣地の方から何も言われなければ生活するうえで全く困らないので問題意識もなく、そもそも越境状態に気付いていないかもしれません。
 
しかし、問題が顕在化する瞬間があります。
それは、【越境物の解消が条件】とした売買や建て替えのときです。
 
『家を売るために今すぐ解決したい本人』
『別に急いで解決する必要のない隣人』
このような意識の差があるので、強引に解決しようとするとトラブルに発展します。
 
 
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越境物トラブルが価格減額や契約解除などの問題に発展することも？

 
樹木の枝葉や越境物があっても不動産を売却できるでしょうか？
答えは「買主がOKすれば売却できる」です。
 
しかし、「越境物によって建築や利用に支障がないこと」が売買条件になると話は別で、売買価格の減額や売買契約解除なんてこともあり得ます。
 

実例をもとに詳しくお伝えします。
 

　実例：20㎝の越境物で契約解除！？

　 
このような内容で売買契約を締結したあと、目視では確認することが難しい場所に20㎝程度の屋根や雨樋が被越境していると土地測量中に判明しました。
　 
この事実は売主Aさんも隣地所有者さんも知らなかったことで、売主Aさんは「隣地の家の屋根が越境してきているけど大丈夫ですよね」と言っていました。
 
この隣地の屋根の一部が売買対象地にかかっていることで、その隣地屋根部分には建築できなくなるので“建築面積に算入できない土地“、つまり有効に使えない土地が生じることとなります。
 
しかしこの越境物の影響は大きく、この隣地の屋根がかかっている部分には建築できなくなり、“建築面積に算入できない土地“、つまり有効に使えない土地が生じることとなります。
 
状況を知った買主Bからは『被越境している屋根部分を撤去できないと、売買契約解除または売買価格を減額することになります』と言われてしまいました。
 
たかが20㎝で！？と言いたくなりますよね。この20㎝がどの程度、価格に影響するのでしょうか。
 
・土地の長さが15mなので、土地面積は3㎡（20㎝×15ｍ）減る
・1㎡あたりの単価が50万円
 
この前提条件ですと150万円（3㎡×50万円）も価格が下がります。また、使える土地部分が減ることで建築プランの変更にまでなると、事業収支に影響が出てそのマイナス分まで価格減額させられることもあります。
 
このように越境物によって“有効に使えない土地”が生じることで土地価値が下がり売買代金の減額になるのです。
 
今回の例では、被越境している部分（3㎡）をその隣地所有者が購入したので、売主Aさんと買主Bさんとの越境問題は解決し、売買も無事に終わりました。
 
しかし、次の事態になっていたらどうなっていたでしょう？
　 

 
売主Aさんが気にも留めていなかった越境物によって、売買契約解除や価格減額はもちろん、問題解決するまで売却できなくなることもあり得ます。このような問題に発展するのは屋根だけではなく、ブロック塀など日ごろから見ている物だったりします。
 
 
なお、プロサーチ株式会社では、不動産の調査や問題解決方法のアドバイスを行っております。本記事読者様は個別相談（90分間）を無料でお受けしていますので、お気軽にお問合せください。
 

不動産売買で隣地との越境物トラブルを回避するポイント

 
所有者が売るまで気付かない問題で、不動産価格が下がる代表例にはこのようなものがあります。
 

これらのトラブルを回避するためのポイントは、「【土地】と【建物】の現状の調査」と「問題点を抽出し、その問題解決方法の検証」をしておくことです。
 
売買契約した日から不動産を引き渡す日まで一般的に１～3ヶ月かかります。
 
売買を進めた後では、不動産の問題を解決するための時間が足りないことがあります。そうなると、せっかくの契約も白紙に戻ってしまいかねません。
 
 
まず、不動産の現状を知るためにこのようなことを確認することから始めてみてください。
 

 
もちろん、直ぐに解決できることは解決するよう進めてください。　
 
 

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ご自身や相続した不動産に問題点があるのかどうか、ちゃんと売れる不動産なのかが気になる方は、ぜひこちらから無料診断をお試しください。
 

まとめ

 
今回のポイントはこちら。
 

 
不動産の問題で、お金で解決できればまだ良いほうで、心情面が絡んできたときがとても厄介です。
 
隣地の方など問題解消の相談先とのボタンを掛け違えば問題の泥沼化もあり得ますから、根気強く関係者への丁寧な説明と姿勢を続けなければなりません。
 
まずはご自身の不動産について現状把握をしてみてはいかがでしょうか。
 
 

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プロサーチ株式会社　代表取締役　松尾 企晴（まつお きはる）

20歳のとき母方の祖父母を火事で亡くし、祖父祖母の相続では兄妹間の争族に発展。『またいつか』ではなく『すぐにでも』行動しなければならないことや、どれだけ仲の良い兄妹でも揉めることを痛感。会社の事業理念に『家族の物語をつむぐ』を掲げ、不動産等のモノだけではなく、親や子に対する想いや思い出などのコトも含め、家族が織りなしてきた物語（モノやコト）を親から子へと継承していくことこそが【真の相続】と考え、不動産相続のプロとして、お客様の気持ちを聴き、寄り添う姿に多くの顧客から評価を得ている。
現在は全国から寄せられる相続に関する相談の解決に尽力しながら、家族信託の提案や、相続問題解決のヒントをメルマガ・セミナーなどで情報を発信している。