タダには要注意!!「使用貸借」している土地のよくある落とし穴

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タダには要注意!!「使用貸借」している土地のよくある落とし穴写真

皆さん、普段から物を借りたり貸したりして生活していますよね。 
周りを見ても、家の賃貸やレンタカーなど思い当たるものは多く、私たちの生活に欠かせないものとなっていると言えます。 
 
そんな何気ない物の貸し借りですが、大きく二つあることはご存知でしょうか? 
すこし小難しく言うと、「賃貸借」と「使用貸借」というものがあり、簡単に言うと「お金を払って借りる」か「タダで借りる」かの違いです。 
 
そんなの当たり前だと思うかもしれませんが、特に不動産の貸し借りにおいては、「使用貸借」である土地を相続する際に大きな影響が出てきますので注意が必要なのです。 
 

使用貸借における相続への影響

 
先日、生命保険会社の方からのご紹介でお会いしたお客様のAさんから、ご相談を受けました。 
 

【お客様概要】
□父87歳(昨年他界し相続発生)、母84歳、長男60歳、長女Aさん(相談者)58歳
□3代続く地主の家系。母は3年前から認知症の症状が現れ、施設に入所中。
□遺言により不動産は兄がすべて相続し、母の面倒を見ることとしてある。
□兄は結婚し、奥様と子(35歳)と一緒に、相続した実家に住んでいる。
□兄との仲は良好。
□Aさんが結婚した後、30年前にその夫が父の土地の一部を借りて自宅を建築。 
※土地賃貸について契約書は交わしておらず、地代も発生していない(使用貸借)。

 
遺言により父の不動産は全て兄が相続することについて、Aさんは昔からそのように言われてきたので、その点は納得しているご様子でした。
しかし普段は温厚で、今まで兄妹関係も良好であった兄から、思いもよらないことを言われたのです。
 
「今回の相続で分かったんだが、お前が住んでいる家の土地はタダで借りているんだよな。悪いが、俺の子供の家を建てたいから、明け渡してほしい。俺が相続した土地だし、タダで借りていたんだから仕方ないよな。」
 
Aさん「お父さん、お兄ちゃんに言ってなかったの?今までお金を払ったことは無いけど、それはお父さんが決めた事だし…。しかも建物もまだまだ使える状態だから、そんなこと言われても困るよ」
 
お兄さんとの話は平行線だったため、普段から色々と相談していた生命保険会社の方に少し話したところ、不動産のことならということでプロサーチに聞いてみることになったとのこと。
 
 
さて、Aさんは建物を明け渡さないといけないのでしょうか。
 
使用貸借の場合、次のことに留意する必要があります。
 

1)土地の貸主(父)に相続があった場合
お兄さんが父の土地を相続した場合、Aさんの夫(借主)の使用貸借する権利は消えず継続します。
Aさん達が、借りたときの目的(家に住み続ける等)のまま使用し続ける限り、お兄さんはそのまま土地を貸し続けなければなりません。
そのため、Aさんの夫はお兄さんから立退きの要求があったとしても、使用貸借を主張して、そのまま住み続けることが出来ます。
(※経緯や権利状況により異なりますから、必ず専門家に確認ください)

 

2)借主(長女の夫)に相続があった場合
借主(Aさんの夫)が亡くなり、Aさんが建物(土地は使用貸借)を相続した場合はどうでしょうか。
民法599条によると「使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う(概略)」とされています。つまりこの条文とおりであれば、Aさんは建物を取り壊し、土地をお兄さんに返還しなければならないことになります。

 
いかがでしょうか?いくら使用貸借でも、何だかそれはかわいそうと思いませんか。
 
このような事件は多いようで、裁判まで発展しているようです。
裁判事例(東京地判平成5年9月14日等)では、
【家を建てて住む目的など、借主の状況を考慮すべき事由がある場合には、使用貸借の地位は引き継がれるべき】との判決が出ています。
 
裁判事例はあくまで例外として認めているものですが、借主の権利はある程度守られる傾向にあるようですね。
ただ、ある判決では「20年間なら住み続けてよい」、また別の判決では「50年間なら住み続けてよい」など、事例によって結果はまちまちですから、あくまで事案による、ということでしょう。
 
親の土地に子供が建物を建てるケースなどは、一般的に口約束のみで行われていることがほとんどです。
その際は親子だからと油断せず、きちんと契約書(賃貸借もしくは使用貸借で解除条件を明確にしたもの)を作っておくことや、家族や親族などの関係者に周知しておくことで、将来のトラブルを未然に防ぐ、軽減することができるのではないでしょうか。
 

家族会議の重要性

そもそも、なぜ親族間の貸し借りでトラブルが起こるのでしょうか。
その原因の多くは、貸し借りの内容だけでなく、事前にきちんと家族で想いや考えを共有できていないことにあると私は考えています。
 
この使用貸借は、当事者間(貸主と借主)で承諾してさえいれば、契約上は問題なく成立します。しかし、将来その土地の相続に関わってくる方はそのことを知らない…。
もし、お兄さんとAさん(又は夫)が昔から不仲で、相続の際に揉める可能性があるとしたら、お父さんから、お兄さんに対して納得させたり、心配なら契約書を締結しておいたり、遺言を用意したり…色々と対策ができたはずです。
当事者だけで内容を曖昧にせず、家族会議を開いて想い・考えを聞き、きちんとそれを残していくことで、その家族にとっての理想の相続を実現できるはずです。
 

事前の問題発見が大切

この世の中、タダより怖いものはありません。また、家族だから安心ということもありません。
特に、誰もが必要とする不動産であるからこそ、大切な家族が将来困らないようきちんと対策していく必要があるでしょう。
自分たちは相続税が掛からない、不動産は自宅だけだから大丈夫と言う方も多いですが、実はそういうご家庭が一番揉めているのです。
 
今回のケースのように、自分の資産のどこに落とし穴があるかわかりません。
まずは専門家にご相談頂き、現状を確認し将来の問題を事前に発見していることをお勧めいたします。
 
 

遺産相続コンシェルジュからのアドバイス

プロサーチでは、不動産等の資産や税制面だけでなく、家族の想いや考えにもフォーカスし、様々な観点から将来起こり得る問題の発見・解決を行っております。
普段、大丈夫だと思って安心しているところこそ、大きな落とし穴が眠っているものです。
そんな落とし穴を事前に発見し、埋めていく対策を提案できるのが、私たち専門家の仕事であると考えています。
将来家族がより幸せで安心して生活できるよう、今から現状を見直してみては如何でしょうか。(記:友重孝一朗)
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